Giá trị thị trường hợp lý của một tài sản là giá trị của một tài sản trên thị trường mở không có yếu tố bên ngoài. Giá trị này có nhiều công dụng quan trọng và rất cần thiết trong việc ly hôn, khi tính thuế, cho các yêu cầu bán nhà và bảo hiểm. Trong khi bất kỳ tài sản nhất định nào cũng có một giá trị thị trường lý thuyết nhất định, việc xác định rằng giá trị thực có thể gần như không thể. Đó là lý do tại sao có nhiều phương pháp khác nhau để tính giá trị thị trường hợp lý, mỗi phương pháp có thể chính xác hơn hoặc ít hơn dựa trên các chi tiết cụ thể của một tài sản nhất định.
Giá trị thị trường hợp lý là gì?
Giá trị thị trường hợp lý là một trong những khái niệm có vẻ đơn giản có thể trở nên phức tạp đến khó tin trong thực tế. Nói một cách đơn giản, giá trị thị trường hợp lý là giá mà một phần tài sản nhất định sẽ bán trong thị trường mở hiện tại không có áp lực bên ngoài như thời gian hoặc hạn chế tài chính. Về cơ bản, thuật ngữ này đề cập đến mức giá thấp nhất mà người bán sẵn sàng chấp nhận và mức giá cạnh tranh nhất mà người mua sẽ sẵn sàng trả nếu không vội vàng mua hoặc bán, không bị ràng buộc tài chính và cả hai đều có kiến thức hợp lý của các sự kiện thích hợp. Giá trị thị trường hợp lý tùy thuộc vào cung và cầu và sẽ tăng giảm dựa trên thị trường hiện tại.
Tại sao giá trị thị trường hợp lý là quan trọng
Giá trị thị trường hợp lý là một định giá vô tư của một tài sản. Nó không bị ảnh hưởng bởi tình hình tài chính hoặc tình cảm của người mua hoặc người bán. Vì lý do này, khái niệm này thường được sử dụng cho mục đích pháp lý, thường là những vấn đề liên quan đến thuế, bảo hiểm và giao dịch bất động sản. Nó cũng có thể được sử dụng trong các khu định cư ly hôn để đảm bảo cả hai bên nhận được một phần tài chính bằng nhau của tài sản mặc dù cả hai bên không thể sở hữu một phần bằng nhau của tất cả các tài sản thực sự liên quan đến việc ly hôn. Chính phủ cũng sử dụng tên miền cho các mục đích tên miền nổi tiếng khi họ chiếm đoạt tài sản từ chủ sở hữu của nó và hoàn trả chúng dựa trên giá trị thị trường hợp lý.
Giá trị thị trường và thuế
Giá trị thị trường hợp lý là hữu ích khi xác định giá trị của một tài sản được sử dụng trong khấu trừ thuế sau khi mất mát thương vong hoặc quyên góp từ thiện. Ví dụ: nếu chủ sở hữu phương tiện tặng xe của mình cho Good Will, anh ta có thể xóa giá trị thị trường hợp lý dựa trên giá trị của chiếc xe trong giao dịch thị trường mở.
Giá trị thị trường hợp lý cho các mục đích thuế đã là chủ đề của nhiều vụ kiện của tòa án IRS vì có thể khó xác định. Ví dụ, nếu người đã tặng chiếc xe của mình cho Good Will đang tìm kiếm giá trị thị trường hợp lý của chiếc xe của mình, anh ta có thể nhìn vào doanh số tương đương trên eBay Motors. Anh ta cũng có thể sử dụng giá trị mà anh ta đã trả cho chiếc xe nếu anh ta mua nó gần đây, dựa trên sự đánh giá từ một chuyên gia địa phương hoặc tính toán nó theo một số cách khác. Nhưng mỗi phương pháp này có thể dẫn đến một mức giá khác nhau, vì vậy nếu IRS tin rằng giá trị thị trường hợp lý của anh ta quá cao, kết quả là họ có thể kiểm toán anh ta.
Giá trị thị trường hợp lý cũng được sử dụng để xác định giá trị của một ngôi nhà cho thuế bất động sản. Chênh lệch giữa giá mua và giá trị thị trường hợp lý sẽ dao động theo thời gian, đó là lý do tại sao giá trị này phải được đánh giá thường xuyên bởi một thẩm định viên thuế thành phố hoặc quản trị viên định giá tài sản.
Tòa án chứng thực cũng sẽ sử dụng giá trị thị trường hợp lý của các tài sản cho mục đích thuế vì nó có thể giúp xác định số tiền mà người thụ hưởng của người chết cần phải trả trong thuế bất động sản. Giá trị này đặc biệt quan trọng trong những trường hợp này bởi vì thông thường nếu tài sản thừa kế không được gia đình giữ lại, nó sẽ được bán hết nhanh chóng, vì vậy giá trị không thể được tính toán chính xác bởi những gì nó được bán. Ngoài ra, giá trị thị trường hợp lý phải được thiết lập tại các tòa án chứng thực vì nhiều phần tài sản được thừa kế bởi nhiều người thụ hưởng, những người phải xác định giá trị thị trường hợp lý nếu một người muốn giữ tài sản và chia cho người thụ hưởng một phần công bằng giá trị tài sản.
Sử dụng bất động sản
Khi một chủ nhà quyết định bán tài sản của mình, sẽ có lợi cho cô ấy để hiểu giá trị thị trường hợp lý trước khi niêm yết để biết cô ấy nên bán nó để làm gì. Cô ấy sẽ không muốn liệt kê nhà quá ít, nhưng cô ấy cũng không muốn liệt kê nhà quá nhiều đến nỗi nó sẽ làm mất lòng người mua.
Giá trị thị trường hợp lý cho bảo hiểm
Ngành bảo hiểm cũng chủ yếu phụ thuộc vào giá trị thị trường hợp lý để hoàn trả các tài sản bị hư hỏng hoặc bị phá hủy. Ví dụ: nếu một ngôi nhà bị phá hủy trong một vụ hỏa hoạn, công ty bảo hiểm sẽ sử dụng giá trị thị trường hợp lý của một tài sản để xác định số tiền phải trả cho yêu cầu bồi thường. Con số này không tính đến sự gắn bó tình cảm của người đó với tài sản, điều đó có nghĩa là số tiền thực tế được trả thông qua yêu cầu bồi thường có thể thấp hơn nhiều so với việc một người sẵn sàng chấp nhận nếu họ cố gắng bán tài sản trước khi nó bị phá hủy.
Sự khác biệt so với các điều khoản tương tự
Trong khi "giá trị thị trường" đề cập đến giá của một tài sản trên thị trường thực, giá trị thị trường hợp lý đại diện cho giá trị của tài sản trong một thị trường hoàn hảo giả thuyết, nơi người mua và người bán ngang nhau. Mặc dù giá trị thị trường thực tế của một ngôi nhà sẽ có sẵn trong danh sách tài sản, giá trị thị trường hợp lý của một ngôi nhà không dễ tính toán như vậy. Giá trị thị trường thực tế có thể cao hơn giá trị thị trường hợp lý trong nhiều trường hợp nếu người bán định giá quá cao tài sản của họ hoặc thấp hơn nếu người bán đang cố gắng bán nhanh vì tuyệt vọng.
"Giá trị thẩm định" của một tài sản là một khái niệm tương tự, nhưng vì nó chỉ đề cập đến ý kiến của một thẩm định viên về giá trị của mặt hàng, chứ không phải giá trị thị trường hợp lý thực sự vì nó có thể thay đổi từ thẩm định viên sang thẩm định viên. Thẩm định viên sử dụng các tiêu chuẩn, hướng dẫn, quy định địa phương, xu hướng kinh tế và doanh số tương đương để xác định giá trị thị trường hợp lý của một tài sản. Trong hầu hết các trường hợp yêu cầu giá trị thị trường hợp lý, giá trị thẩm định được coi là chấp nhận được, tuy nhiên, giá trị thẩm định thường có thể cao hơn một chút so với giá trị thị trường hợp lý thực sự.
Cuối cùng, "giá trị được đánh giá" là giá trị của một tài sản được xác định bởi người đánh giá thuế địa phương hoặc quản trị viên định giá tài sản. Giá trị này được sử dụng để tính thuế tài sản. Nói chung, giá trị được đánh giá của một tài sản sẽ dựa trên lần bán cuối cùng, kiểm tra nhà gần đây và doanh số bán nhà tương đương. Giống như giá trị được thẩm định, mục đích của các đánh giá này là để xác định giá trị thị trường hợp lý, nhưng các đánh giá bị giới hạn bởi thực tế rằng chúng chỉ là ý kiến của một người. Mặc dù giá trị được đánh giá phải giống với giá trị thị trường hợp lý, nhưng nó thường thấp hơn một chút. Các giá trị được đánh giá là số liệu công khai và có thể được truy cập trên một số trang web nhất định hoặc tại văn phòng thẩm định thuế của quận.
Phân tích thị trường so sánh
Có nhiều cách để xác định giá trị thị trường hợp lý, và trong khi giả thuyết có một giá trị thị trường hợp lý dứt khoát của một tài sản nhất định, mọi phương pháp tính giá trị có thể dẫn đến một số khác nhau. Phương pháp phổ biến nhất để tính giá trị thị trường hợp lý là phân tích thị trường so sánh. Điều này liên quan đến việc xem xét các tài sản tương đương khác trên thị trường hoặc các tài sản tương đương được bán gần đây trong vòng hai đến ba năm qua.
Trong các thị trường như bất động sản, điều quan trọng là phải xem xét vị trí của các tài sản được rao bán, nhưng với các mặt hàng như đồ sưu tầm và đồ cổ, có thể tốt hơn để xem doanh số gần đây trên toàn cầu vì các nhà sưu tập thường không giới hạn mua hàng của họ một khu vực địa phương. Khi phân tích thị trường so sánh liên quan đến bất động sản, chúng thường được thực hiện bởi các đại lý bất động sản được cấp phép và nên liên quan đến việc so sánh với các ngôi nhà có diện tích vuông tương tự, trong điều kiện tương tự và với một số phòng ngủ tương tự. Họ cũng chỉ nên bao gồm những ngôi nhà được bán với giá trị hợp lý trên thị trường mở, chứ không phải những ngôi nhà được bán khi bị tịch thu hoặc được bán với giá trị thấp hoặc cao.
Thẩm định thị trường hội chợ chuyên nghiệp
Một cách khác thường được sử dụng để xác định giá trị thị trường hợp lý của một tài sản là thuê một thẩm định viên. Thẩm định viên nên chuyên về loại tài sản mà họ đang kiểm tra. Ví dụ, một thẩm định viên bất động sản là một chuyên gia được chứng nhận có kinh nghiệm và đào tạo để xác định giá trị tài sản, trong khi một thẩm định viên nghệ thuật có kiến thức sâu rộng về thế giới nghệ thuật, lịch sử nghệ thuật và xu hướng hiện tại trong việc bán các tác phẩm nghệ thuật. Thẩm định viên sử dụng cả phân tích thị trường cạnh tranh và các yếu tố khác, như xu hướng kinh tế, để xác định giá trị thị trường hợp lý của một tài sản. Nhiều người cho vay yêu cầu một ngôi nhà phải thông qua thẩm định chuyên nghiệp trước khi phê duyệt các khoản vay cho tài sản.
Chi phí thay thế tài sản
Chi phí thay thế tài sản là phổ biến cho cả các công ty bảo hiểm và các mục đích xóa thuế. Chi phí thay thế thường tương tự như phân tích thị trường cạnh tranh ở chỗ nó có thể liên quan đến việc xem xét giá bán của các tài sản tương đương. Ví dụ, nếu bạn đâm xe, công ty bảo hiểm sẽ chỉ cần cung cấp cho bạn giá trị thị trường của chiếc xe để thay thế nó bằng một chiếc xe trong tình trạng tương tự.
Khi một hạng mục, chẳng hạn như một ngôi nhà, cần được xây dựng lại, chi phí thay thế cần phải tính đến các chi phí này. Ví dụ, nếu ngôi nhà của bạn bị phá hủy trong cơn lốc xoáy và phải được xây dựng lại, nó có thể khiến bạn mất 250.000 đô la chỉ trong năm ngoái, nhưng xây dựng lại cùng một ngôi nhà bằng vật liệu mới có thể tốn 300.000 đô la.
Giá bán
Trong một số trường hợp, giá bán có thể được sử dụng để xác định giá trị thị trường hợp lý của một tài sản. Điều này thường chỉ áp dụng nếu việc bán hàng gần đây và nếu nó ở trong một thị trường mở không có áp lực bên ngoài. Ví dụ, nếu một ngôi nhà vừa được mua với giá trị được coi là công bằng cho cả người mua và người bán, thì đây có thể được coi là giá trị thị trường hợp lý cho mục đích thuế. Sau khoảng ba đến bốn năm, giá trị này có thể sẽ không còn phản ánh thị trường hiện tại và việc đánh giá phải được thực hiện trước khi giá trị thuế tài sản sẽ được xác định.
Định giá của bên thứ ba
Nếu bạn đã từng xem nhà trên một trang web như Zvel, bạn có thể nhận thấy rằng ngay cả những ngôi nhà không được bán cũng có các giá trị được liệt kê trên chúng (trong trường hợp của Z.60, chúng được gọi là "Zestimates"). Những định giá tài sản này được tính bằng các yếu tố như bán hàng địa phương và hồ sơ thuế công cộng gần đây. Mỗi trang web có một công thức độc quyền duy nhất, đó là lý do tại sao các giá trị có thể thay đổi lớn từ trang này sang trang khác.
Một công ty có tên HouseCanary tuyên bố họ có định giá tài sản trực tuyến chính xác nhất kết hợp tất cả dữ liệu thị trường có sẵn vào các phân tích của mình. Theo trang web, tỷ lệ lỗi của họ từ giá trị thị trường hợp lý thực sự không quá 3,6%, điều đó có nghĩa là trang web hoàn toàn có thể có định giá nhà thị trường công bằng chính xác nhất có sẵn trực tuyến.
