Kiểm soát tiền thuê nhà và các quy tắc trợ cấp tiền thuê ở nhiều thành phố tạo ra tình huống người thuê thường trả tiền thuê thấp hơn đáng kể so với giá thị trường. Do đó, các khoản thanh toán cho thuê cho bên thuê của bên cho thuê là phổ biến. Vì các khoản thanh toán này có thể là đáng kể, điều quan trọng là phải hiểu cách xử lý thuế cho cả bên thuê và bên cho thuê.
Kiểm soát tiền thuê nhà và các tình huống trợ cấp tiền thuê tương tự là phổ biến ở nhiều thành phố lớn ở Hoa Kỳ. Kết hợp với các giá trị bất động sản đô thị nâng cao, các hướng dẫn có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể giữa tiền thuê thị trường công bằng và tiền thuê thực tế mà người thuê trả, còn được gọi là bên thuê. Do đó, chủ nhà, còn được gọi là bên cho thuê, thường có thể cung cấp cho những người thuê này những ưu đãi tiền mặt đáng kể để bỏ căn hộ của họ và hủy hợp đồng thuê. Sau khi hủy hợp đồng thuê, tiền thuê được kiểm soát hoặc cho thuê có thể được cho thuê mới với giá thuê thị trường cao hơn. Quá trình này được gọi là mua lại cho thuê.
Điều trị ít
Bên cho thuê thực hiện thanh toán được yêu cầu để tận dụng số tiền của khoản thanh toán mua - có thể không được yêu cầu ngay lập tức như một khoản khấu trừ cho mục đích thuế thu nhập. Khoản thanh toán mua sau đó có thể được khấu trừ trong nhiều giai đoạn trong tương lai thông qua khấu hao. Thời gian khấu hao thay đổi tùy thuộc vào việc sử dụng không gian sau khi mua. Nếu bất động sản được cho thuê ngay lập tức theo các điều khoản có lợi hơn cho bên cho thuê, việc mua lại sẽ được khấu hao trong suốt thời gian thuê tiếp theo. Tuy nhiên, nếu tài sản sau đó được cải tạo trước khi cho thuê lại, việc mua lại thường được coi là một phần của bất động sản và phải được khấu trừ trong vòng đời liên quan của bất động sản, thường là 27,5 hoặc 39 năm.
Điều trị bên thuê
Bộ luật Thu nhập Nội bộ và luật án lệ diễn giải tiếp theo đã xác định rằng việc mua lại của người thuê có thể được coi là một khoản lãi vốn nếu tài sản cho thuê cơ bản tự nó là một tài sản vốn. Điều này rất có lợi vì lợi nhuận vốn dài hạn bị đánh thuế ở mức thuế thu nhập giảm đặc biệt. Thật không may, phần lớn các quy tắc kiểm soát tiền thuê và trợ cấp tiền thuê chỉ áp dụng cho người nộp thuế thu nhập cá nhân đang sử dụng tài sản thuê của họ cho sử dụng cá nhân. IRS không cho phép những người nộp thuế này yêu cầu xử lý lãi vốn đối với khoản thanh toán mua lại cho thuê. Thay vào đó, số tiền thanh toán phải được ghi nhận là thu nhập bình thường trong năm nhận được.
Cải tiến người thuê nhà
Bên thuê có thể một phần, hoặc thậm chí hoàn toàn, tránh điều trị thu nhập thông thường của khoản thanh toán mua cho thuê nếu tất cả hoặc một phần của khoản thanh toán có thể được phân loại là hoàn trả cho các cải thiện của người thuê nhà. Thông thường, bởi vì những người thuê kiểm soát tiền thuê nhà có quyền gia hạn hợp đồng thuê trong nhiều năm, họ có thể đầu tư đáng kể để cải thiện giá trị tài sản thuê của họ, vì trong mắt họ, quyền gia hạn dài hạn của họ gần như tương đương với quyền sở hữu. Nếu khoản thanh toán mua được cấu trúc để cho phép hoàn trả các cải tiến này, phần mua lại được phân loại là hoàn trả có thể không cần được bên thuê công nhận là thu nhập thông thường.
