Nếu bạn đang kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản thương mại, bạn sẽ quen với các tiêu chí bảo lãnh cho vay như tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) và tỷ lệ bảo hiểm nợ (DSCR). Các ngân hàng thường sử dụng các số liệu này trong việc quyết định xem họ có nên cho vay hay không. Năng suất nợ là đứa trẻ mới trong khối bảo lãnh phát hành. Người cho vay thích nó vì không giống như LTV và DSCR, nó không dựa vào giá trị thị trường, thời gian khấu hao và lãi suất có thể bị thao túng hoặc thay đổi theo thời gian.
Lời khuyên
-
Lợi tức nợ tính toán rủi ro liên quan đến thế chấp bất động sản thương mại bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của tài sản cho số tiền cho vay.
Kiểm tra rủi ro cho vay thương mại
Hầu hết các ngân hàng áp dụng hai thử nghiệm để đánh giá rủi ro liên quan đến khoản vay bất động sản thương mại: tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ và tỷ lệ cho vay trên giá trị. Công thức DSCR đánh giá xem thu nhập hoạt động ròng từ tài sản - tất cả tiền thuê và doanh thu từ tài sản trừ đi chi phí hoạt động của nó - có vượt quá các khoản thanh toán thế chấp với một bộ đệm lành mạnh hay không, vì vậy bạn vẫn có đủ tiền để trả khoản vay ngay cả khi chi phí tăng hoặc tiền thuê xuống Ví dụ: người cho vay có thể yêu cầu thu nhập hoạt động ròng (NOI) là $ 1,50 cho mỗi $ 1 đã vay.
Tỷ lệ LTV đại diện cho số tiền thế chấp thế chấp chia cho giá trị của tài sản. Vì vậy, nếu bạn vay 500.000 đô la để tài trợ cho tòa nhà 800.000 đô la, LTV sẽ là 62,5%. LTV thấp khoảng 75 phần trăm hoặc ít hơn có nghĩa là ngân hàng có cơ hội tốt để lấy lại tiền trong một vụ bán nhà bị tịch thu ngay cả khi tài sản đã trở nên ít giá trị hơn theo thời gian.
Lợi tức nợ là gì?
Vấn đề với LTV là nó thay đổi khi giá trị thị trường của tài sản thay đổi, vì vậy thật khó để có được một thước đo rủi ro tĩnh với số liệu này. Tương tự, vì tính toán DSCR phụ thuộc vào lãi suất và thời gian khấu hao của khoản vay, bạn có thể thao túng các yếu tố này để tăng DSCR. Ví dụ, tăng thời gian khấu hao từ 20 năm lên 25 năm có thể đạt được khoản thanh toán cho vay hàng năm thấp hơn và do đó tăng DSCR lên mức chấp nhận được, mặc dù khoản vay sẽ có chi phí cao hơn theo thời gian. Để bù đắp cho những thất bại này, người cho vay thường ném lãi suất vào hỗn hợp bảo lãnh phát hành. Lợi tức nợ cung cấp một cách khác để đo lường rủi ro của khoản vay bất động sản thương mại chỉ bằng cách sử dụng NOI và tổng số tiền cho vay.
Cách tính lãi suất nợ
Toán học rất đơn giản để tính lãi suất nợ: chia thu nhập hoạt động ròng của tài sản cho số tiền vay được đề xuất. Ví dụ: giả sử bạn đang mua tòa nhà trị giá 1 triệu đô la và NOI là 50.000 đô la mỗi năm. Bạn có 300.000 đô la tiền mặt và muốn vay 700.000 đô la để mua tòa nhà. Người cho vay tính toán mức sinh nợ 50.000 đô la / 700.000 đô la hoặc 7,14%. Người cho vay thường đặt lãi suất nợ tối thiểu trước khi phê duyệt thế chấp. Vì vậy, bạn sẽ thấy rằng những người cho vay lật tính toán lên đầu để tính khoản vay thế chấp, trong đó NOI chia cho tỷ lệ nợ cho số tiền cho vay tối đa. Ví dụ: nếu người cho vay yêu cầu mức lãi suất 10%, thì tài sản trị giá 50.000 đô la của chúng tôi sẽ chỉ đủ điều kiện cho khoản vay 500.000 đô la.
Tỷ lệ nợ lãi suất cao
Các nhà đầu tư bất động sản mắt đại bàng sẽ nhận ra rằng định nghĩa về tỷ lệ nợ trông rất giống với lãi suất trần, so sánh NOI với giá của tòa nhà - 50.000 đô la / 1 triệu đô la trong ví dụ trên hoặc 5%. Sự giống nhau là có chủ ý. Đó là bởi vì người cho vay đang sử dụng công thức sinh lời hiệu quả để hiểu loại lợi tức đầu tư nào mà họ có thể mong đợi đối với tiền của mình nếu phải công bố. Tỷ lệ nợ cao hơn có nghĩa là có nhiều tiền thuê hơn so với quy mô trả nợ, do đó, rất có thể ngân hàng sẽ không bị mất nếu người đi vay mặc định thanh toán thế chấp.
Lợi nhuận nợ tốt là gì?
Trên toàn lĩnh vực bất động sản thương mại, tỷ lệ nợ tối thiểu chấp nhận được điển hình là 10%. Tuy nhiên, con số thực tế bạn trích dẫn sẽ phụ thuộc vào loại tài sản, sức mạnh tài chính của người thuê và lãi suất. Các loại tài sản rủi ro như khách sạn, có thể có tỷ lệ trống dao động và NOI không dự đoán được, thường đòi hỏi lợi suất nợ cao hơn so với đầu tư văn phòng ổn định hơn. Nói cách cho vay, lãi suất nợ cao hơn cho thấy "đòn bẩy thấp hơn", cho thấy rủi ro cho vay thấp hơn.
