Là chủ doanh nghiệp, bạn có thể thấy mình cần các cơ sở mới, để bắt đầu hoạt động kinh doanh hoặc mở rộng một công ty hiện có. Bất kể loại hình kinh doanh nào bạn có thể sở hữu, loại tài sản bạn cuối cùng sẽ chọn sẽ rất có thể tạo thành tài sản thương mại. Một tòa nhà thương mại chỉ đơn giản là bất động sản được sử dụng cho mục đích kinh doanh. Tài sản thương mại có thể được chia thành sáu phân loại theo hoạt động kinh doanh cụ thể được thực hiện trên đó. Thuê tài sản thương mại cho doanh nghiệp của bạn thường không đơn giản và đơn giản như đảm bảo một hợp đồng thuê nhà cho một căn hộ, ví dụ. Các cuộc đàm phán cho các tòa nhà thương mại và bất động sản có thể phức tạp hơn một chút, cũng như các điều khoản cho thuê, với một số cấu trúc cho thuê khác nhau có thể được cung cấp bởi các chủ nhà thương mại khác nhau.
Lời khuyên
-
Tòa nhà thương mại là một tòa nhà được sử dụng cho mục đích kinh doanh, trực tiếp bằng cách xây dựng một doanh nghiệp cụ thể hoặc bằng cách tạo ra lợi nhuận, như với các tòa nhà cho thuê nhà ở.
Tòa nhà thương mại là gì?
Bất kỳ bất động sản nào được sử dụng cho các hoạt động kinh doanh và hoạt động đều cấu thành tài sản thương mại, cho dù đó chỉ là đất trống hoặc được cải thiện với các tòa nhà và các cơ sở khác. Tòa nhà thương mại là bất kỳ cấu trúc nào trong đó mục đích kinh doanh được theo đuổi hoặc vận hành. Điều đó bao gồm cả việc sử dụng trực tiếp, trong đó công ty tiến hành kinh doanh ra khỏi tòa nhà và sử dụng gián tiếp, trong đó chính tòa nhà là doanh nghiệp.
Một ví dụ về việc sử dụng trực tiếp một tòa nhà thương mại sẽ bao gồm một cửa hàng tạp hóa hoặc cửa hàng cơ khí có tên trong tòa nhà được đề cập. Một ví dụ về việc sử dụng kinh doanh gián tiếp là các tòa nhà chung cư, trong đó việc cho thuê các căn hộ riêng lẻ là hoạt động kinh doanh diễn ra trong các tòa nhà đó.
Các tòa nhà và tài sản được chỉ định là thương mại có bản chất phải tuân theo các quy tắc tài chính và thuế khác nhau, cũng như các yêu cầu pháp lý và cấm bổ sung hoặc khác nhau, trong nhiều trường hợp. Chỉ định thương mại cũng kích hoạt các quy tắc tài chính khác nhau để mua, cho thuê và cải thiện.
Ví dụ về các tòa nhà thương mại
Các tòa nhà thương mại và tài sản thường được phân loại thành sáu loại hoặc loại khác nhau:
- Tòa nhà văn phòng
- Tòa nhà bán lẻ
- Công trình công nghiệp
- Nhà ở nhiều gia đình
- Khách sạn và nhà nghỉ
- Tòa nhà chuyên dùng
Cho dù nằm trong thành phố hoặc các khu vực ngoại ô, các tòa nhà văn phòng là một loại hình tòa nhà thương mại thường thấy. Từ các tòa nhà nhỏ hơn vài tầng cho đến các tòa nhà chọc trời cao hàng trăm feet, các tòa nhà văn phòng có thể được tìm thấy ở khắp mọi nơi tại Hoa Kỳ và các quốc gia phát triển khác. Một kiểu con cụ thể của các tòa nhà văn phòng, tòa nhà văn phòng y tế, được coi là một mục đích sử dụng chuyên biệt. Các tòa nhà văn phòng thuộc tất cả các loại có thể cho thuê các văn phòng, bộ hoặc tầng riêng lẻ cho nhiều người thuê hoặc cho một người thuê, sau đó chia nhỏ tòa nhà khi họ thấy phù hợp. Trong nhiều trường hợp, các tòa nhà văn phòng được cung cấp cho người thuê cùng với cơ hội có không gian được xây dựng theo thông số kỹ thuật của người thuê.
Bất động sản bán lẻ và các tòa nhà chứa tất cả các loại cửa hàng bán lẻ và nhà hàng. Phân khúc thị trường bất động sản thương mại này có thể khá phức tạp, với nhiều quy định phân vùng địa phương và luật pháp nhà nước áp dụng cho các loại tòa nhà bán lẻ khác nhau và với giá thuê theo thị trường phụ thuộc nhiều vào loại tòa nhà, quy mô, bố cục và số lượng và loại người thuê nhà. Ví dụ, tài sản bán lẻ có thể là các tòa nhà một người, chẳng hạn như nhà ở ngoài một nhà thuốc, hoặc các tài sản lớn, nhiều khách thuê, chẳng hạn như trung tâm được neo bởi một vài cửa hàng lớn với nhiều cửa hàng nhỏ hơn, gian hàng và kiốt ở giữa.
Các tòa nhà trong đó sản xuất, sửa chữa, nghiên cứu và phát triển và kho được đặt chung được gọi là các tòa nhà công nghiệp. Những tòa nhà thương mại này có xu hướng nằm trong các khu vực được chỉ định đặc biệt được tạo ra bởi các quy định và quy định của địa phương. Chúng thường nằm bên ngoài các khu vực đô thị hóa mạnh mẽ nhưng gần đường cao tốc liên bang và các tuyến đường bộ, đường sắt và kho vận chuyển đáng kể khác. Thông thường, các khu vực công nghiệp được chỉ định sẽ được tổ chức thành các khu công nghiệp, nơi chứa các cơ sở cho một số công ty. Do tiếng ồn bổ sung và các tòa nhà công nghiệp giao thông có xu hướng sản xuất, các khu vực được phân vùng này thường bị cô lập bởi các khu vực đệm từ các khu dân cư.
Tòa nhà thương mại đa gia đình chủ yếu giới hạn ở tất cả các bất động sản nhà ở có thể chứa nhiều gia đình tại chỗ. Điều này sẽ loại trừ nhà ở một gia đình nhưng sẽ bao gồm các dự án chung cư, căn hộ và nhà liền kề. Một nơi cư trú của nhiều gia đình được tham gia vào một mục đích thương mại thông qua đầu tư và quản lý của chủ sở hữu của nó, với thu nhập chảy qua các khoản thanh toán tiền thuê nhà của người dân. Các tòa nhà cho thuê căn hộ được phân loại tiếp theo các dòng sau, dựa trên các tầng, vị trí và sự hiện diện hay vắng mặt của thang máy:
- Các tòa nhà cao tầng bao gồm một hoặc nhiều thang máy và ít nhất chín tầng.
- Các tòa nhà cao tầng bao gồm nhiều tầng, mặc dù thường dưới chín và thang máy.
- Các tòa nhà đi bộ có nhiều tầng, thường là bốn đến sáu, nhưng không có thang máy.
- Các tòa nhà kiểu vườn chứa nhiều căn hộ trong ba hoặc ít hơn câu chuyện với một sân trong hoặc cảnh quan giống như sân vườn.
- Các công viên hoặc cộng đồng nhà ở được sản xuất (còn được gọi chung là các công viên trailer trailer, mặc dù điều này thường có nghĩa là xúc phạm) cung cấp các lô đất cho thuê cho các chủ sở hữu đặt nhà di động hoặc nhà sản xuất (nhà một hoặc hai chiều) rất nhiều và kết nối chúng với các nguồn tiện ích hiện có.
- Nhà ở đặc biệt là bất kỳ loại tài sản dân cư đa gia đình nào được dành riêng hoặc đặc biệt nhắm vào một bộ phận dân cư cụ thể, chẳng hạn như gia đình có thu nhập thấp hoặc người già.
Khách sạn và nhà nghỉ cung cấp chỗ ở theo yêu cầu cho khách du lịch kinh doanh và giải trí. Khách sạn có thể là quy mô lớn và là khách sạn cổ điển độc lập hoặc thuộc sở hữu chuỗi. Các khách sạn có điểm giá cao hơn có xu hướng cung cấp hoặc thuê mặt bằng cho các doanh nghiệp hỗ trợ khác cung cấp giá trị gia tăng cho khách của khách sạn, như spa, tiệm làm tóc, nhà hàng, quán bar và nhà bán lẻ quần áo. Ở phía bên kia của quang phổ là các nhà nghỉ cấp thấp không có tiện nghi bổ sung hoặc nhà hàng tại chỗ. Ngoài ra, các khu vực nghỉ dưỡng và sòng bạc lớn là những khách sạn chuyên biệt cung cấp chỗ ở với nhiều mức giá khác nhau.
Cuối cùng, có một thể loại mục đích đặc biệt hấp dẫn, bao gồm các tài sản phi chính thức được nắm giữ bởi các chủ sở hữu đầu tư vào bất động sản thương mại, nhưng các tài sản không tự nhiên đáp ứng bất kỳ đặc điểm nào ở trên, như sân bowling, sân golf thu nhỏ và cơ sở lưu trữ.
Ý nghĩa của việc cho thuê thương mại là gì?
Ngoài một số loại tài sản thương mại, bạn cũng có thể gặp các loại cho thuê thương mại khác nhau. Mặc dù các thỏa thuận cho thuê thương mại có xu hướng chứa một số loại mệnh đề nồi hơi chung, cấu trúc cụ thể của các điều khoản cho thuê có thể khác nhau khá lớn, bao gồm đặc biệt nhất là nghĩa vụ thanh toán của người thuê nhà. Loại hình cho thuê nào phù hợp với doanh nghiệp của bạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm kế hoạch và mục tiêu kinh doanh của bạn đối với tài sản, dự báo dòng tiền và tiền mặt và các yếu tố khác trong tài chính và hoạt động của công ty bạn.
Một hợp đồng thuê một mạng hoặc cho thuê ròng bắt buộc người thuê chỉ phải trả tiền thuê nhà thông thường (tuy nhiên điều đó có thể được tính), các tiện ích và thuế bất động sản. Chủ nhà trong một hợp đồng thuê ròng hoặc một mạng sẽ chăm sóc (hoặc trả tiền) bảo trì, sửa chữa và bảo hiểm cho tài sản và tất cả các cải tiến sau đó.
Cho thuê ròng đôi và mạng ròng thường yêu cầu người thuê phải trả tiền thuê nhà, tiện ích, thuế bất động sản và bảo hiểm cho tòa nhà và bất kỳ phần nào trong các cơ sở mà người thuê chiếm. Chủ nhà chỉ trả tiền cho việc bảo trì và sửa chữa hoặc thực hiện những việc này bằng chi phí của mình. Trong hợp đồng thuê ba mạng, chủ nhà chỉ trả tiền sửa chữa kết cấu cho tài sản hoặc tòa nhà, trong khi người thuê phải chịu mọi chi phí và chi phí khác ngoài tiền thuê nhà.
Cuối cùng, hợp đồng thuê toàn dịch vụ và sửa đổi thường phân chia chi phí cho việc sửa chữa kết cấu và tất cả các chi phí thuộc nhãn hiệu chi phí vận hành của Argentina (bao gồm thuế tài sản, phí bảo hiểm, tiện ích và bảo trì) giữa hai bên. Đối với các tòa nhà có nhiều người thuê, chẳng hạn như trung tâm mua sắm và trung tâm mua sắm, cấu trúc cho thuê toàn dịch vụ hoặc sửa đổi là loại được áp dụng phổ biến nhất. Nếu chi phí hoạt động tăng, tiền thuê không.
Đàm phán cho thuê thương mại
Khi tìm kiếm tài sản thương mại phù hợp cho doanh nghiệp của bạn, sự phù hợp của tài sản và các tòa nhà của nó cho mục đích kinh doanh của bạn chỉ là khởi đầu. Bạn cũng sẽ cần phải đạt được thỏa thuận với chủ nhà về các điều khoản cho thuê thương mại phù hợp với nhu cầu kinh doanh, mục tiêu và tài chính của bạn. Đàm phán các điều khoản cho thuê thương mại của bạn có thể là một kinh nghiệm căng thẳng hoặc thậm chí gây lo lắng nếu bạn không bao giờ làm điều đó trước đây.
Là một công cụ đàm phán sơ bộ, nó luôn luôn thông minh để nghiên cứu giá thuê cho các địa điểm và cơ sở tương đương. Tìm hiểu những điều khoản cho thuê và cho thuê được cung cấp cho các địa điểm đó, cũng như bất kỳ sự khác biệt đáng kể nào giữa các tài sản để bạn có thể giải quyết bất kỳ sự phản đối nào từ chủ nhà. Khi bạn đã hoàn thành bài tập về nhà và hiểu mức giá cho thuê trung bình trong khu vực, bạn sẽ được trao quyền nhiều hơn để đạt được các điều khoản có lợi cho cả hai bên và công bằng. Với cùng một mã thông báo, nếu bạn tìm thấy nhiều địa điểm phù hợp tương tự để so sánh, bạn có thể đang ở trong thị trường người thuê nhà và bạn có thể chuyển đổi thành lợi thế đàm phán. Tối thiểu, bạn nên xem xét yêu cầu thời hạn thuê ngắn hơn (ví dụ một năm, thay vì hai), trong trường hợp giá thuê bắt đầu giảm. Điều đó sẽ giải phóng doanh nghiệp của bạn sớm hơn để tìm ra một bộ điều khoản tốt hơn. Đây có thể không phải là cách tiếp cận tốt nhất, tuy nhiên, nếu doanh nghiệp của bạn yêu cầu cam kết địa điểm cố định, chẳng hạn như một nhà hàng ăn ngon.
Nói về thời hạn thuê, đặc biệt chú ý đến phần này của hợp đồng cho thuê. Nếu bạn hài lòng với vị trí và đơn xin thuê công ty của bạn đã được chủ nhà chấp thuận, câu hỏi lớn nhất tiếp theo là thời hạn của chính hợp đồng thuê. Một số doanh nghiệp, chẳng hạn như nhà hàng, sẽ yêu cầu thời hạn thuê dài hơn, nhưng đối với hầu hết các doanh nghiệp nhỏ, thời hạn một hoặc hai năm với thời gian gia hạn tùy chọn là phổ biến nhất và thường phù hợp nhất cho người thuê. Bạn có thể tận hưởng một số sự chắc chắn và đủ thời gian để thiết lập hoạt động của mình và thu hút đúng luồng khách hàng hoặc khách hàng đến địa điểm đó, nhưng doanh nghiệp của bạn đã giành được mối quan hệ lâu dài.
Cuối cùng, hãy chú ý nhiều hơn là số tiền thuê. Các chi phí khác, tùy thuộc vào loại cấu trúc cho thuê cụ thể mà bạn đang cung cấp, có thể thêm chi phí đáng kể vào chi phí xây dựng của bạn và gây căng thẳng thực sự cho ngân sách của bạn. Nếu doanh nghiệp của bạn chịu trách nhiệm về chi phí và chi phí ngoài tiền thuê nhà, thì điều quan trọng là phải ước tính các chi phí đó để tạo ngân sách và ước tính chính xác cho tài chính doanh nghiệp của bạn.Những cái gọi là chi phí ẩn có thể bao gồm bảo trì hoặc bảo trì khu vực chung và có thể khá đáng kể. Để đảm bảo các điều khoản có lợi nhất có thể, hãy xem xét yêu cầu giới hạn hoặc số tiền tối đa bạn có thể được đánh giá cho các mặt hàng này hoặc xem xét trao đổi cấu trúc cho một trong đó chủ nhà giả định các chi phí đó và doanh nghiệp của bạn trả tiền thuê cao hơn. Điều này sẽ thêm sự chắc chắn vào ngân sách của bạn và làm cho các dự đoán tài chính dễ dàng và chính xác hơn nhiều.
