Các tòa nhà thương mại thường có doanh thu cao. Tìm người thuê mới có thể rất tốn thời gian, đó là lý do tại sao nhiều chủ nhà chọn làm việc với các nhà môi giới bất động sản thương mại để lấp chỗ trống. Như một phần thưởng, các nhà môi giới có kinh nghiệm và các mối quan hệ và thường có thể tìm được những người thuê mới nhanh hơn nhiều so với chủ nhà, có nghĩa là chủ nhà có thể bắt đầu thu tiền thuê sớm hơn. Tuy nhiên, một cách tự nhiên, một nhà môi giới sẽ không làm việc miễn phí, đó là nơi cho thuê hoa hồng.
Một ủy ban cho thuê là gì?
Thay vì chủ nhà trả cho người môi giới một mức giá cố định để đưa bất kỳ người thuê nào anh ta có thể tìm thấy, các nhà môi giới bất động sản thương mại được khuyến khích bằng cách cho họ một khoản hoa hồng dựa trên một phần tiền thuê hoặc một khoản phí trên mỗi feet vuông. Điều này giúp thúc đẩy họ tìm một người thuê dài hạn, người sẽ thuê một không gian lớn nhất có thể trong tòa nhà.
Cách tính hoa hồng cho thuê
Việc một nhà môi giới được trả một phần tiền thuê nhà hay một khoản phí trên mỗi feet vuông thường sẽ phụ thuộc vào loại tài sản. Bán lẻ, văn phòng y tế và cho thuê công nghiệp thường được trả dựa trên tỷ lệ phần trăm của tiền thuê nhà. Tỷ lệ thường cao hơn khi bắt đầu hợp đồng thuê và giảm dần theo thời gian. Một cấu trúc điển hình là 6 phần trăm của tổng số tiền thuê trong năm năm đầu tiên của hợp đồng thuê, 3 phần trăm của tổng số tiền thuê trong năm năm tiếp theo và 1,5 phần trăm tiền thuê cho thời hạn còn lại. Các phần mở rộng cho thuê tùy chọn có thể dẫn đến một khoản thanh toán bổ sung cho nhà môi giới, thường ở mức thấp nhất được thỏa thuận trong hợp đồng thuê. Tỷ lệ hoa hồng sẽ thay đổi theo thị trường, loại tài sản và bản thân người môi giới.
Ví dụ về một ủy ban cho thuê
Ví dụ sử dụng cấu trúc hoa hồng 6 - 3 - 1,5% ở trên, hãy tưởng tượng một doanh nghiệp đang trả 5.000 đô la mỗi tháng tiền thuê nhà và ký hợp đồng thuê 15 năm với tùy chọn gia hạn hợp đồng thuê thêm năm năm khi kết thúc thời hạn thuê. Hoa hồng trong năm năm đầu tiên sẽ là 18.000 đô la (tiền thuê hàng tháng là 5.000 đô la 12 tháng gấp năm lần so với tỷ lệ hoa hồng 0,06). Hoa hồng trong năm năm tới sẽ lên tới 9.000 đô la (tiền thuê hàng tháng là 5.000 đô la gấp 12 tháng năm lần so với tỷ lệ hoa hồng 0,03). Hoa hồng cho năm năm cuối cùng sẽ là 4.500 đô la (tiền thuê hàng tháng là 5.000 đô la 12 tháng gấp năm lần so với tỷ lệ hoa hồng.015). Tổng cộng, nhà môi giới đã thực hiện một khoản hoa hồng $ 315.000 cho thỏa thuận này.
Khi kết thúc hợp đồng thuê, nếu người thuê quyết định gia hạn hợp đồng thuê thêm năm năm nữa, người môi giới sẽ nhận thêm 4.500 đô la. Nếu anh ta quyết định gia hạn sau đó, người môi giới đã đàm phán các điều khoản của thỏa thuận gia hạn hợp đồng mới sẽ được trả tiền, và tỷ lệ có thể sẽ thấp hơn mức mà người môi giới đầu tiên tính.
Hoa hồng cho thuê văn phòng
Trong các không gian văn phòng nói chung, phí môi giới thường được tính dựa trên diện tích vuông của không gian thuê. Tỷ lệ thường là một đô la trên mỗi feet vuông, nhưng một lần nữa, điều này có thể thay đổi dựa trên thị trường và nhà môi giới. Giả sử một đô la trên mỗi mét vuông tỷ lệ, hoa hồng này dễ dàng hơn nhiều để tính toán. Ví dụ: nếu một người thuê thuê một không gian 15.000 feet vuông, hoa hồng sẽ là 15.000 đô la.
Mở rộng và gia hạn
Đối với việc mở rộng, nhà môi giới nên được trả một khoản phí bổ sung cho không gian bất động sản mới dựa trên tiền thuê tăng và tỷ lệ hoa hồng của khoảng thời gian mở rộng diễn ra. Ví dụ, nếu công ty từ ví dụ đầu tiên ở trên mở rộng vào năm thứ bảy của hợp đồng thuê 15 năm, chủ nhà sẽ nợ người môi giới một khoản hoa hồng cho tiền thuê tăng với tỷ lệ 3% trong phần còn lại của giai đoạn 10 năm đầu và tỷ lệ 1,5 phần trăm trong năm năm tới.
Khi các nhà môi giới được trả tiền?
Các nhà môi giới hy vọng sẽ được trả tiền càng sớm càng tốt sau khi hợp đồng cho thuê được ký kết, và nhiều người sẽ đưa điều đó vào thỏa thuận niêm yết. Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản nói chung sẽ được hưởng lợi bằng cách khiến người môi giới đồng ý chỉ được trả tiền sau khi người thuê di chuyển vào không gian và bắt đầu trả tiền thuê nhà. Điều này sẽ thúc đẩy người môi giới cố gắng để có được một người thuê nhà và trả tiền thuê càng sớm càng tốt, và nó sẽ giúp đảm bảo người môi giới sẽ chỉ chọn làm việc với những người thuê ổn định, những người sẽ duy trì đủ khả năng tài chính để trả séc cho thuê đầu tiên. Không có gì lạ khi các công ty sẽ hoạt động trong vòng vài tháng sau khi chuyển đến một tòa nhà mới trước khi họ trả tiền thuê nhà. Điều này đảm bảo bạn ít nhất sẽ không trả tiền hoa hồng cho thuê trên cùng với việc cho thuê công ty miễn phí.
