Câu ngạn ngữ cũ về bất động sản - vị trí, địa điểm, địa điểm - là một yếu tố rất lớn trong chi phí trung bình cho không gian bán lẻ trên mỗi feet vuông. Thành phố hoặc thị trấn nhỏ, trung tâm nhộn nhịp hoặc đường phố bên, phía nắng hoặc phía râm mát - những điều này xác định giá trung bình địa phương. Nó có thể có giá trị trả nhiều hơn cho một vị trí nếu nó chuyển sang lưu lượng truy cập chân cao hơn. Tuy nhiên, đối với các cửa hàng đích, nó có thể được đền đáp một chút khỏi con đường mòn.
Lời khuyên
-
Không gian bán lẻ ở Greater New York là một ví dụ tuyệt vời về việc vị trí ảnh hưởng đến giá cả như thế nào. Ở St. George trên Đảo Staten, không gian có thể có ít nhất là 10 đô la một feet vuông, nhưng chỉ 40 phút, trên Đại lộ Upper Fifth thèm muốn của Manhattan, các cửa hàng bỏ ra tới 3.900 đô la trên mỗi feet vuông trên thế giới Phố bán lẻ đắt đỏ.
Những cân nhắc chính
Một cửa hàng độc lập không nhận được tiền thưởng tích hợp của lưu lượng truy cập đã thiết lập mà một cửa hàng có vị trí tốt trong trung tâm mua sắm và điều này thường có nghĩa là chi phí thấp hơn trên mỗi feet vuông. Nằm ở một lối ra khỏi đường cao tốc làm cho không gian có giá cả phải chăng hơn là nằm trên một phố đi bộ nổi tiếng. Nhưng mỗi không gian này là lý tưởng cho các cửa hàng khác nhau.
Trong số rất nhiều câu hỏi bạn cần suy ngẫm là: Có bao gồm bãi đậu xe không? Bạn sẽ trả tiền bảo trì khu vực chung của chủ nhà trên các lối đi trong trung tâm thương mại hoặc bảo trì bãi đậu xe? Chủ nhà sẽ tính phí bảo hiểm thiệt hại? Đây có thể là tất cả các tiện ích bổ sung trên đầu giá niêm yết trên mỗi feet vuông, nhưng chúng nên được bao gồm trong tính toán của bạn.
Giá không gian bán lẻ khác nhau từ đường này sang đường khác, nói gì đến thành phố này đến thành phố khác. Ví dụ, Lincoln, Nebraska, giá cả có thể bị cấm trong khu vực, nhưng hãy cười cho một chủ doanh nghiệp Manhattan. Điều bắt buộc là bạn phải biết chi phí địa phương và khả năng bán hàng trên mỗi mét vuông trong ngành của bạn là gì bởi vì câu ngạn ngữ cũ này cũng áp dụng cho không gian bán lẻ: Không lãng phí, không muốn. Về cơ bản, Don mệnh trả cho không gian mà bạn có thể chuyển đổi thành thu nhập.
Cho thuê một không gian
Không gian bán lẻ ở Greater New York là một ví dụ tuyệt vời về việc vị trí ảnh hưởng đến giá cả như thế nào. Ở St. George trên Đảo Staten, không gian có thể có ít nhất là 10 đô la một feet vuông, nhưng chỉ 40 phút, trên Đại lộ Upper Fifth thèm muốn của Manhattan, các cửa hàng bỏ ra tới 3.900 đô la trên mỗi feet vuông trên thế giới Phố bán lẻ đắt đỏ.
Trong khi đó, Miami Lincoln Lincoln Road là địa điểm bán lẻ mạnh thứ sáu của đất nước, và các nhà bán lẻ ở đó phải trả trung bình 350 đô la mỗi feet vuông. Số 10 trong danh sách đó là Highland Park Village ở Dallas / Fort Worth, với mức trung bình 175 đô la một foot vuông. Khi cho thuê, giá mỗi foot vuông thường là giá cho thuê hàng năm, do đó, phải mất một số phép toán để có được tổng số hàng tháng: Nhân số feet vuông trong không gian với giá trên mỗi feet vuông, sau đó chia cho 12. Kết quả là $ 28 mỗi foot vuông cho một không gian rộng 980 foot vuông có thể lên tới $ 2,282 mỗi tháng.
Một nghiên cứu trường hợp ở Cleveland
Đối với quan điểm về mức cao và mức thấp trong một thành phố điển hình, hãy xem xét Cleveland, nơi các vị trí tuyển dụng bán lẻ đang tăng lên trong một nền kinh tế trì trệ. Sự đình trệ tác động đến giá cả từ khu phố này sang khu phố khác khi cư dân di chuyển ra ngoài, đường phố bị giảm và mô hình giao thông thay đổi. Trong khi đó, các khu vực khác, đặc biệt là ở vùng ngoại ô, phát triển khi mọi người nhìn vào các khu phố mà họ cho là tốt hơn cho lối sống của họ.
Trung bình khu vực đầu năm 2017 của Cleveland về không gian bán lẻ là 12,13 đô la một feet nhờ tỷ lệ trống trung bình 11% trong các không gian bán lẻ trên toàn thành phố. Như với bất kỳ thành phố nào, vị trí tuyển dụng ảnh hưởng mạnh đến giá cả và là một yếu tố thúc đẩy lớn trong các cuộc đàm phán. Một khu vực của Cleveland với 26% chỗ trống được yêu cầu dưới 8 đô la một foot vuông, nhưng ở đó, chỉ có khoảng trống 1,5 đến 3 phần trăm, chủ nhà đang yêu cầu từ 22 đến 25,88 đô la một foot vuông. Đó là tất cả về cung và cầu.
Giá Isn tất cả những vấn đề đó
Một tỷ lệ lớn trên một không gian bán lẻ có thể gây hiểu nhầm. Điều gì mà điểm của việc trả $ 7 mỗi foot vuông nếu bạn có thể khiến khách hàng ghé thăm? Điều gì nếu họ coi khu vực không an toàn? Họ có thể đỗ xe mà không lo bị đột nhập không? Những gì đi lại quá cảnh như trong khu vực? Có cửa hàng nào khác sẽ cung cấp cho khách hàng lý do để dành thời gian gần đó không?
Khách hàng tiềm năng của một doanh nghiệp nên tham gia vào các quyết định không gian của bạn. Những khách hàng trẻ tuổi không có khả năng mua sắm những chiếc mũ trùm đầu, cao cấp, vì vậy việc tìm một không gian tầm trung có thể phù hợp hơn so với mức giá 25,88 USD mỗi foot vuông được trả tại Beachwood, Cleveland. Trong khi đó, những khách hàng lớn tuổi ít đến thăm những nơi mà don lồng có các điểm đỗ xe được phân bổ hoặc yêu cầu đi bộ khoảng cách lớn.
Nghiên cứu là tất cả
Đó là trách nhiệm của chủ cửa hàng trong việc nghiên cứu theo khu vực, ngay đến mức đường phố, để đảm bảo có được tỷ lệ lớn. Nó giúp làm việc với một đại lý bất động sản thương mại hiểu biết, người không chỉ cần đưa ra các số liệu thống kê, nhưng có thể sao lưu các khiếu nại với tài liệu. Nhưng hãy nhớ rằng các đại lý có một cái gì đó để đạt được từ giao dịch, do đó, nghiên cứu độc lập, quá. Một bàn tham khảo tại bất kỳ thư viện đô thị nên có định kỳ gần đây chi tiết về giá bán và giá cho thuê. Báo chí khu vực là nguồn tuyệt vời cho xu hướng thị trường gần đây, nhưng tỷ lệ giám sát ở các khu vực bạn quan tâm cũng vậy. Theo dõi các bản tin bất động sản thương mại địa phương và theo dõi xu hướng giá.
Có một ý tưởng về số liệu bán hàng bảo thủ trên mỗi feet vuông có thể cho doanh nghiệp của bạn và thực hiện phân tích lợi ích chi phí của tiền thuê so với doanh số. Cụ thể tìm kiếm sự so sánh giữa các loại hình kinh doanh tương tự. Hiểu giao thông chân và xe là như thế nào trong khu vực đó quanh năm. Một con đường bên bờ biển có thể kinh doanh sát thủ từ tháng 5 đến tháng 9, nhưng có một lý do lớn khiến các cửa hàng lên và đi câu cá vào tháng giêng.
Cuối cùng, với kiến thức tốt về giá địa phương, xu hướng bán lẻ và lưu lượng truy cập cho các khu vực cụ thể trong khu vực của bạn, cùng với sự hiểu biết về doanh số bán hàng địa phương trên mỗi feet vuông, bạn có thể tìm thấy một không gian bán lẻ đầy hứa hẹn cho phép doanh nghiệp của bạn phát triển mạnh.
