Nếu gần đây bạn đã ra mắt một đại lý bất động sản hoặc một doanh nghiệp đầu tư bất động sản, hoặc bạn điều hành một doanh nghiệp sở hữu nhiều tài sản bất động sản, thì bạn sẽ đi qua phân tích thị trường so sánh tại một số điểm trong hoạt động của bạn. CMA là một cách để ước tính, với độ chính xác hợp lý, giá trị tài sản của bạn trong thị trường hiện tại. Điều này giúp bạn đưa ra quyết định tốt nhất về việc bán hay mua tài sản tài sản để chúng không mòn mỏi trong danh mục đầu tư của bạn.
Phân tích thị trường so sánh là gì?
Phân tích thị trường so sánh là đánh giá giá trị của một tài sản trong thị trường hiện tại. Nó hoạt động bằng cách so sánh thuộc tính chủ thể với các thuộc tính có cùng loại, kích cỡ và điều kiện gần đây đã được bán trong cùng một khu phố. Bằng cách xem giá bán của các thuộc tính được gọi là "có thể so sánh", bạn có thể ước tính tốt về giá trị của tài sản chủ thể. Các đại lý bất động sản sử dụng CMA để định giá tất cả các loại tài sản bao gồm bất động sản nhà ở, văn phòng và công nghiệp, và các nhà đầu tư sử dụng nó để tìm hiểu xem một khoản đầu tư tiềm năng có đáng giá hay không.
Tại sao các doanh nghiệp bất động sản cần phân tích thị trường so sánh?
Nếu bạn đã mở một đại lý bất động sản, thì khá rõ ràng lý do tại sao bạn cần thực hiện phân tích thị trường so sánh - đó là một trong những tài liệu có giá trị nhất bạn có thể cung cấp cho khách hàng của mình. CMA là một phần thiết yếu của việc niêm yết nhà cho người bán với mức giá phù hợp để họ không để tiền trên bàn. Điều này cũng rất cần thiết khi đưa ra đề nghị thay mặt cho người mua nhà để họ không trả nhiều tiền hơn giá trị căn nhà. Bạn cũng có thể sử dụng CMA như một công cụ tiếp thị để tạo doanh nghiệp bằng cách hiển thị cho chủ nhà số tiền họ có thể nhận được nếu họ bán nhà với bạn ngày hôm nay.
Còn các doanh nghiệp khác thì sao?
Đối với các doanh nghiệp khác, CMA có thể giúp bạn theo dõi giá trị doanh nghiệp của bạn. Nếu bạn sở hữu nhiều cửa hàng bán lẻ, kho và tài sản tài sản khác, với tư cách là nhà điều hành hoặc nhà đầu tư, thì giá trị doanh nghiệp của bạn sẽ bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự biến động giá trị của các tài sản hữu hình này. CMA có thể rất quan trọng để chọn thời gian và giá tối ưu để bán, mua hoặc thay thế các tài sản riêng lẻ. Nó cũng tăng thêm trọng lượng cho việc định giá doanh nghiệp của bạn nếu bạn bán toàn bộ doanh nghiệp của mình.
Cách thực hiện phân tích thị trường so sánh
Bắt đầu bằng cách liệt kê các thuộc tính của tài sản mà bạn định giá, ví dụ: cửa hàng bán lẻ rộng 1.000 feet vuông với các thiết bị lưu trữ, bếp nhỏ và phòng tắm trong khu mua sắm sầm uất. Tiếp theo, bạn sẽ tìm kiếm các cửa hàng có thuộc tính tương đương đã được bán trong cùng một khu phố trong vòng ba đến sáu tháng qua. Một đại lý bất động sản có thể tra cứu danh sách đã bán, hết hạn, đang hoạt động và đang chờ xử lý trên nhiều dịch vụ niêm yết; các doanh nghiệp khác nên kiểm tra các trang web bất động sản như Zvel hoặc Trulia. Kéo lên ít nhất ba "so sánh" và xem lại giá bán của chúng. Tính trung bình các giá này và bạn sẽ có ước tính tốt về giá trị tài sản của mình.
Điều chỉnh chất lượng
Đôi khi, không có nhiều so sánh trong khu phố, đặc biệt là khi bạn đang cố gắng định giá tài sản thương mại. Bạn chỉ có thể tìm thấy các tài sản hoặc cửa hàng lớn hơn nằm trên một con đường nhỏ có ít người qua lại. Bây giờ, bạn phải thử và xác định mỗi sự khác biệt có giá trị. Ví dụ: bạn có thể tính giá bán trung bình trên mỗi feet vuông của các cửa hàng lớn hơn hoặc nhỏ hơn, sau đó nhân với giá trị vuông của tài sản chủ thể của bạn để có được giá trị thị trường ước tính. Hoặc, bạn có thể khấu trừ 5.000 đô la từ giá trị tài sản của mình nếu nó ở trong tình trạng tồi tệ và cần sửa chữa trị giá khoảng 5.000 đô la. Định giá là nghệ thuật hơn khoa học và kết quả chính xác hơn nhiều khi bạn so sánh táo với táo. Càng có nhiều sự khác biệt, bạn càng cần tìm nhiều so sánh.
