Giá trị đầu cuối là giá trị chiết khấu của tất cả các dòng tiền sau năm cuối. Đây là năm mà thời gian đầu tư kết thúc. Dòng tiền chiết khấu là sự chiết khấu của dòng tiền trong tương lai cho đến hiện tại. Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, nhà máy và đất trống. Giá trị đầu cuối là một thành phần chính của định giá tài sản.
Tính giá trị đầu cuối bằng cách giả sử rằng tài sản tăng giá trị theo tỷ lệ hàng năm không đổi cho đến năm cuối. Công thức giá trị đầu cuối là: CV_ (1 + r) ^ t, trong đó CV là giá trị hiện tại của bất động sản, r là tỷ lệ chiết khấu và t là năm cuối. Bạn có thể sử dụng tỷ lệ lạm phát hiện tại cho tỷ lệ chiết khấu. Ví dụ: nếu giá trị hiện tại là $ 1.000, năm cuối là 5 và tỷ lệ lạm phát là 2 phần trăm, giá trị cuối là $ 1,104.08: 1.000_ (1 + 0,02) ^ 5. Có hai vấn đề với cách tiếp cận này: Thứ nhất, bạn cho rằng ước tính giá trị hiện tại của bất động sản thương mại là vừa phải, nghĩa là không quá cao cũng không quá thấp; và thứ hai, rằng sẽ có sự tăng trưởng ổn định và liên tục về giá trị của nó cho đến năm cuối cùng. Những giả định này không có khả năng giữ trong một khoảng thời gian dài. Vì những lý do này, một phương pháp thay thế thường được sử dụng.
Tính giá trị đầu cuối bằng cách giả sử tốc độ tăng trưởng dòng tiền không đổi thành vĩnh viễn, bắt đầu từ năm cuối. Công thức giá trị đầu cuối là: CF / (r - g), trong đó CF là dòng tiền do tài sản tạo ra trong năm cuối, g là tốc độ tăng trưởng dòng tiền hàng năm không đổi và r là tỷ lệ chiết khấu. Ví dụ: nếu dòng tiền bắt đầu từ năm cuối 5 là 100 đô la, tỷ lệ chiết khấu là 8% và tốc độ tăng trưởng dòng tiền không đổi hàng năm là 2%, giá trị đầu cuối là 1.666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Lưu ý rằng nếu bạn giả sử tốc độ tăng trưởng dòng tiền hàng năm không đổi (g), thì công thức giá trị đầu cuối sẽ đơn giản hóa thành CF / r (dòng tiền chia cho tỷ lệ chiết khấu).
Tính giá trị hiện tại của giá trị đầu cuối, đây thực sự là dòng tiền một lần trong tương lai. Công thức giá trị hiện tại là TV / (1 + r) ^ t, trong đó TV là giá trị đầu cuối trong năm t và r là tỷ lệ chiết khấu. Ví dụ: nếu giá trị đầu cuối là $ 1.000 trong năm 10 và tỷ lệ chiết khấu là 4 phần trăm, giá trị hiện tại là $ 675,56: 1.000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Lời khuyên
-
Tỷ lệ chiết khấu cho tài sản thường là chi phí vốn của công ty (nghĩa là chi phí vay tiền của công ty).
