Cải tạo tòa nhà thương mại có thể thay đổi từ thiết kế lại nội thất nhỏ đến những thay đổi lớn đối với cả bên ngoài và bên trong cấu trúc. Ngay cả một cải tạo tòa nhà doanh nghiệp nhỏ vẫn có thể là một thử thách lớn, và điều quan trọng là phải có ý tưởng về phạm vi đầy đủ của quy trình trước khi đi sâu vào một dự án cải tạo.
Nhu cầu đổi mới kinh doanh và hậu cần
Bước đầu tiên trong cải tạo bất động sản thương mại là nhận ra lý do tại sao một tòa nhà cần phải được cải tạo. Một số lý do phổ biến bao gồm thay đổi thuê nhà, hiện đại hóa diện mạo của không gian, nâng cấp tiện nghi và tăng hiệu quả năng lượng. Ở bước này, chủ sở hữu tòa nhà và đôi khi là người thuê nhà là các bên duy nhất tham gia.
Trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo, điều quan trọng là phải xem xét giấy chứng nhận chiếm dụng, vi phạm tài sản, luật quy hoạch, tình trạng hiện tại của tài sản, khu phố và các yếu tố khác. Một số trong những yếu tố này có thể cấm hoàn toàn một số loại cải tạo; những người khác có thể tăng mạnh ngân sách và những người khác chỉ có thể ảnh hưởng đến những gì cần phải làm trước khi hoàn thành công việc. Ví dụ: nếu bạn đang hy vọng biến không gian văn phòng thành không gian bán lẻ, giấy chứng nhận cư trú có thể nói rằng tòa nhà chỉ có thể được sử dụng cho văn phòng. Thay đổi giấy chứng nhận cư trú của bạn có thể là một quá trình khó khăn, tốn kém và tốn thời gian. Và nếu tài sản không được khoanh vùng cho những gì bạn muốn làm, việc thay đổi quy hoạch có thể là hoàn toàn không thể. Tương tự, nếu bạn ở trong một khu lịch sử, bạn có thể không thể thay đổi bên ngoài tòa nhà một cách hợp pháp ngay cả khi bạn có thể làm bất cứ điều gì bạn muốn với nội thất của tòa nhà.
Một vấn đề khác có thể phát sinh sẽ là nếu bạn muốn thay đổi một không gian quần áo bán lẻ thành một đại lý xe hơi. Bạn sẽ cần kiểm tra trạng thái của tòa nhà để xem nó có đủ cấu trúc để hỗ trợ trọng lượng của xe không.
Bạn cũng nên dành thời gian này để đánh giá tình trạng chung của tòa nhà. Nếu bạn sẽ thực hiện những thay đổi lớn để làm cho tòa nhà đẹp hơn và hệ thống HVAC của bạn có thể đủ khả năng sửa chữa, bạn cũng có thể thực hiện những thay đổi đó cùng một lúc.
Tìm nhà thầu và nhà thiết kế
Sau khi xem xét những gì bạn cần phải hoàn thành, bạn sẽ có thể xác định loại chuyên gia nào bạn cần tham gia vào dự án của bạn. Nếu bạn chỉ đang làm việc để nâng cấp năng lượng, một chuyên gia và thợ điện HVAC có thể là đủ. Nếu bạn đang cải tạo mặt trước của một bất động sản, bạn có thể muốn một kiến trúc sư và nhà thầu. Thực hiện nghiên cứu và tìm kiếm các đề xuất cá nhân nếu có thể để đảm bảo bạn có một người dễ làm việc, tính mức giá hợp lý và cung cấp kết quả đúng tiến độ.
Nếu bạn đang thực hiện nhiều loại cải tạo cùng một lúc, bạn có thể muốn thuê một tổng thầu hoặc người quản lý dự án để giám sát tất cả các dự án và đảm bảo tất cả chúng đều đúng tiến độ. Người quản lý dự án này cũng có thể xử lý việc giao vật liệu và bất kỳ tranh chấp nào phát sinh với các nhà thầu phụ.
Lập ngân sách
Bởi vì có thể khó lập ngân sách cho việc tu sửa tòa nhà thương mại mà không có dự toán trước, đây là thời điểm tốt để bắt đầu ngân sách. Bạn có thể đã có một số ý tưởng về những gì bạn muốn chi tiêu cho dự án trước đây, nhưng bây giờ bạn đã nói chuyện với các chuyên gia, bạn nên có một ý tưởng tốt hơn về những gì bạn có thể mong đợi để chi tiêu. Cho phép tối đa 30 phần trăm cho ngân sách dự phòng ngoài những gì được nhóm của bạn trích dẫn để cung cấp cho mình một số phòng ngọ nguậy nếu có vấn đề bất ngờ phát sinh trong quá trình xây dựng. Bạn có thể cần phải tạo một ngân sách sơ bộ ngay bây giờ và sửa đổi nó sau khi lập kế hoạch cụ thể với các nhà thiết kế.
Thiết kế cải tạo của bạn
Trừ khi bạn đang thực hiện những cải tiến vô hình như nâng cấp năng lượng, bạn sẽ muốn làm việc với một kiến trúc sư, nhà thiết kế nội thất hoặc một chuyên gia thiết kế khác để tìm ra những gì bạn muốn không gian trông như thế nào khi bạn hoàn thành. Ngay cả khi bạn đang thực hiện công việc hậu trường, bạn vẫn có thể cần phải tạo bản thiết kế mới để ghi lại các thay đổi. Điều này cũng sẽ cho phép bạn hiểu đầy đủ bao nhiêu công việc bạn sẽ làm để đến giai đoạn đó.
Nếu bạn đang làm việc với một nhà thiết kế / kiến trúc sư và họ không mang theo một nhà thầu, đây có thể là thời điểm tốt để có được ước tính từ các nhà thầu tiềm năng về tổng chi phí của công việc vì các nhà thầu không thể đưa ra ước tính chính xác mà không biết phạm vi đầy đủ của công việc. Mặt khác, có thể hữu ích khi liên quan đến một tổng thầu trong quá trình thiết kế vì họ có thể cung cấp đầu vào có thể giúp cho kế hoạch của bạn thực tế hơn và giá cả phải chăng dựa trên kinh nghiệm thực tiễn của họ.
Hãy chắc chắn hoàn thành ngân sách của bạn chỉ sau khi có được ước tính chính thức, cuối cùng từ nhà thầu. Đây cũng là thời điểm tốt để phát triển một lịch trình hợp lý với sự giúp đỡ của nhóm của bạn.
Lấy giấy phép của bạn
Trước khi bắt đầu cải tạo doanh nghiệp, bạn có thể sẽ cần phải xin giấy phép cho công việc. Nếu bạn đang làm việc với một nhà thầu hoặc kiến trúc sư, họ có thể sẽ chăm sóc các giấy phép, nếu không, bạn có thể cần phải đi đến tòa thị chính. Các thành phố khác nhau có thể có các phòng ban khác nhau để xử lý các loại giấy phép này, nhưng thường sẽ là Phòng Thanh tra Xây dựng, Phòng Kế hoạch hoặc Dịch vụ Phát triển.
Tùy thuộc vào vị trí của bạn và mức độ cải tạo của bạn, bạn có thể cần gửi một số khảo sát nhất định trước khi có giấy phép. Nếu bạn đang ở trong một khu vực môi trường nhạy cảm, bạn có thể cần phải thực hiện một nghiên cứu tác động môi trường, ví dụ. Nếu bạn đang phá hủy một phần của cấu trúc, bạn có thể phải làm một cuộc khảo sát vật liệu nguy hiểm để kiểm tra chì, thủy ngân, amiăng và các vật liệu nguy hiểm khác trong tòa nhà.
Làm tu sửa
Một khi bạn đã chăm sóc tất cả các thiết kế, quy hoạch và giấy phép, bạn nên sẵn sàng để bắt đầu xây dựng. Trong hầu hết các trường hợp, có lẽ bạn sẽ không tham gia vào giai đoạn này của quá trình cải tạo tòa nhà thương mại trừ khi bạn tự mình thực hiện một phần công việc. Nếu có bất kỳ vấn đề nào phát sinh và nhà thầu cần tính phí nhiều hơn, anh ta sẽ gửi cho bạn một phụ lục cho dự án hiện có.
Thực hiện kiểm tra cần thiết
Là chủ sở hữu tòa nhà, bạn có thể muốn kiểm tra tài sản trong khi nó đang được sửa sang lại để đảm bảo rằng những mong đợi của bạn được đáp ứng và dự án đã đúng hạn. Bạn có thể không phải là thanh tra duy nhất nhìn qua công việc mặc dù; một thanh tra xây dựng chính phủ có thể dừng lại trong hoặc sau khi xây dựng để đảm bảo đáp ứng các quy tắc xây dựng. Mặc dù việc đáp ứng các mã này thường là trách nhiệm của nhà thầu hoặc nhà thiết kế, bạn có thể gặp khó khăn nếu tòa nhà không đúng mã sau khi hoàn thành công trình, vì vậy đây là điều có thể có lợi cho bạn về lâu dài.
Nếu bạn phải thay đổi giấy chứng nhận cư trú để thay đổi việc sử dụng tòa nhà, nhân viên mã hóa sẽ kiểm tra việc cải tạo trước khi cấp cho bạn giấy chứng nhận cư trú mới.
Sau khi tất cả các cải tạo được thực hiện, và việc kiểm tra đã hoàn tất, bạn có thể chuyển công ty hoặc người thuê mới của mình vào tòa nhà được tu sửa lại.
