Tỷ lệ vốn là viết tắt của tỷ lệ vốn hóa. Đây là một số liệu mô tả tỷ lệ hoàn vốn của khoản đầu tư bất động sản dựa trên số tiền bạn muốn nhận. Các nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ CAP khi đưa ra quyết định mua vì nó giúp họ xác định tài sản đầu tư nào sẽ mang lại lợi nhuận tốt nhất cho tiền của họ.
Lời khuyên
-
Tỷ lệ CAP cho thấy tỷ lệ lợi nhuận tiềm năng của một khoản đầu tư bất động sản. Nếu bạn định mua một tài sản để lấy tiền mặt, tỷ lệ CAP sẽ đại diện cho tiền lãi hàng năm bạn nhận được cho số tiền của mình.
Định nghĩa tỷ lệ vốn
Tỷ lệ CAP là tỷ lệ thu nhập hoạt động ròng có được từ một tài sản so với giá trị tài sản của tài sản. Nói một cách đơn giản, đó là tiền thuê ròng chia cho giá bán. Con số kết quả thể hiện tỷ lệ lợi nhuận bạn sẽ nhận được từ khoản đầu tư bất động sản bằng tiền mặt. Các nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ CAP để nhanh chóng tăng quy mô đầu tư tiềm năng so với các tài sản đầu tư khác. Vì một trong những thành phần chính là thu nhập cho thuê, tỷ lệ CAP thường được dự kiến dựa trên ước tính giá thuê có khả năng.
Tính tỷ lệ vốn
Để tìm ra tỷ lệ CAP, hãy xem xét một tài sản trên thị trường với giá 400.000 đô la. Hãy tưởng tượng rằng tài sản sẽ thuê với giá 25.000 đô la mỗi năm và sẽ có 5.000 đô la chi phí như sửa chữa, tiếp thị và chi phí bảo hiểm; thu nhập hoạt động ròng là 25.000 đô la dưới 5.000 đô la hoặc 20.000 đô la. Tỷ lệ CAP là 20.000 đô la chia cho 400.000 đô la, hoặc 5 phần trăm. Trong ngành bất động sản thương mại, người ta thường nói rằng tài sản này được bán với tỷ lệ 5%, điều đó có nghĩa là khoản đầu tư 400.000 đô la của bạn được dự kiến sẽ kiếm được lợi nhuận hàng năm là 5%.
Tỷ lệ CAP so sánh rủi ro
Tỷ lệ CAP là một cách dễ dàng để tăng quy mô rủi ro liên quan đến đầu tư bất động sản so với đầu tư "an toàn" như trái phiếu chính phủ. Ví dụ, giả sử rằng bạn đặt 400.000 đô la tiền mặt của mình vào kỳ hạn kho bạc 10 năm - được coi là một khoản đầu tư có rủi ro rất thấp - mang lại khoảng 2,5% mỗi năm. Bây giờ, bạn đang so sánh lợi nhuận 5% cho tài sản thương mại so với 2,5% cho trái phiếu chính phủ. Lợi tức tăng thêm 2,5 phần trăm phản ánh rủi ro bổ sung mà bạn giả định vượt quá các kho bạc không có rủi ro, chẳng hạn như hết hạn thuê, biến động giá trị tài sản và liệu người thuê có thực sự trả đúng hạn hay không.
Tỷ lệ vốn đầu tư tốt
Tỷ lệ CAP tương ứng với mức độ rủi ro trong giao dịch, do đó, tỷ lệ CAP là tốt hay xấu phụ thuộc vào mức độ rủi ro của bạn. Trong ví dụ trên, bạn có thể tăng gấp đôi tỷ lệ CAP lên 10% bằng cách mua một tòa nhà giá cắt bên ngoài khu thương mại trung tâm chỉ với 200.000 đô la, giả sử nó vẫn cho thuê ở mức 20.000 đô la hàng năm. Bây giờ, bạn đang mạo hiểm rằng có nhu cầu của người thuê đối với vị trí này và rằng nhu cầu sẽ duy trì mạnh mẽ trong dài hạn. Là một nhà đầu tư, bạn không muốn tỷ lệ CAP thấp hơn lãi suất trái phiếu an toàn. Ngoài ra, thách thức là tìm ra tỷ lệ CAP phù hợp dựa trên rủi ro của thỏa thuận.
